2024-01-19
生活文/刘晓博
新年伊始，楼市传来多个重磅消息，意味着形势出现了重要变化。
下面我们以倒序方式，看看发生了什么：
消息一，上海进一步松绑楼市。
上海青浦、奉贤两个区同时在今天上午宣布：凡在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房，与青浦区、奉贤区用人单位签订2年及以上劳动（聘用）合同且工作满1年的非沪籍人才，可以在上海购买住房。
熟悉上海楼市的朋友应该知道，外地人在上海购房需要5年社保。最近两年，部分区域有所放松，比如在政策特殊、距离中心城区最远的临港新片区，符合条件的人才只需3个月社保就可以在这个区域购房。
再后来，上海另外偏远城区——金山区出台了政策，符合条件的外地人只需要3年社保、并在当地工作，就可以在当地购买住房。而且取消了对个人的限购（之前上海要求结婚才能买房）。
现在，这个政策扩大到了青浦区、奉贤区。大家可以从下面这张图，看到它们的位置。
青浦、奉贤的新政附加有如下条件：人才的工作单位符合当地的产业发展导向，工商注册地、税收户管地均在当地；相关人士要么是本科或以上学历，或者是中级及以上职称，或者取得国家三级及以上职业资格（高级工）证书，或者最近3年内累计24个月在本市缴纳职工社会保险费基数大于等于本市上年度职工社会平均工资2倍的人才等。
这些人士的购房范围有限制，必须在政府指定的区域，其实就是青浦新城、奉贤新城的核心区。
青浦区的购房范围是：青浦新城东至老通波塘，南至沪青平公路（新），西至青浦大道，北至S26沪常高速，总面积91.1平方公里。
奉贤区的购房范围是：北至大叶公路，东至浦星公路，南至上海绕城高速，西至沪杭公路-南竹港；北至芝泽路，东至沪杭公路改线，南至八字桥路附近，西至地灵路。人才购房区域总面积约68.9平方公里。
跟金山区一样，青浦、奉贤也取消了对外地单身人士的限购（符合条件，不必结婚也可以买房）。
截至今天，上海已经有临港新片区、金山区、奉贤区、青浦区放松了限购，占上海全市面积的46%。换句话说，上海将近一半的面积放松了限购。
目前，上海在四大一线城市中，楼市松动力度仅次于广州位居第二，管制最严的是北京，其次是深圳。
此前我曾多次预言，一线城市会在2024年大力度松绑楼市。广州很有可能进一步大幅缩减限购区域，最终只在极小区域保持象征性限购，甚至全面取消限购；北上深则将落实一区一策，城市的第三圈层有望取消限购，第二圈层有望大幅放松限购。
上面那张上海楼市限购的设想图，是我们之前做的。我还认为，到了2025年的时候，上海、北京、深圳或许只有中心城区限购，城市的第二、第三圈层将全面取消限购。
对于上海来说，临港新片区、金山、青浦、奉贤、崇明是第三圈层，松江、闵行、嘉定、宝山、浦东非核心区为第二圈层，图中红色（加上浦东核心区）是第一圈层。
一线城市松绑楼市，有利于打破全国楼市的天花板，引入外来资金“抢房子”，从而带动一二线城市楼市全面回暖。
其实在2023年，四个一线城市里楼市最冷的是深圳，但深圳却一直跟北京一起保持最矜持的状态。此次上海松动后，相信深圳会有所行动。
深圳东部城区，比如龙岗、坪山、大鹏、盐田，有望实施差异化限购政策，比西部松动一些。具体做法，可能参考上海。
消息二，昨天（1月12日）住建部、金融监管总局“关于建立城市房地产融资协调机制的通知”全文公开发布。
这份文件提出：“为发挥城市人民政府牵头协调作用，因城施策用好政策工具箱，更加精准支持房地产项目合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展”，所以要建立城市房地产融资协调机制。
这个机制具体是：各地级及以上城市建立由城市政府分管住房城乡建设的负责同志担任组长，属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制（以下简称协调机制）。协调机制要定期组织各方会商，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接。
最关键的是这句话：协调机制根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。
说白了，就是地级或以上城市的分管副市长认可下，住建部门可以开出房地产项目名单给金融机构，要求融资支持。
金融单位的支持方式是：对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。
这将带来两个重要影响：
第一，房地产项目的“救命声”可以迅速传递到金融机构，并在地方政府背书下获得融资，避免市场继续恶化。再联系到此前监管部门对银行发放房地产贷款提出的“三个不低于”，我们有理由相信：房地产行业将获得更多、更及时的金融支持。
第二，在这个机制下，地方国企、城投公司的项目将优先得到融资，有利于化解地方债风险，以及基层公务员工资的发放。
消息三，据“经济观察网”报道，央行近日批复了1000亿元的“住房租赁团体购房贷款”，8个试点城市将“先到先得”。
8个被纳入试点的城市是：天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南。
根据媒体报道，这种“新玩法”的规则是这样的：
1、贷款主要支持8个试点城市企业或事业单位批量购买存量闲置房用作宿舍型保障性租赁住房。
2、这类贷款的年化利率约为3%，期限最长不超过30年。贷款渠道主要为国开行、中国银行等7个国有银行。
3、贷款只能购买住宅类商品房（含产权型人才房/公寓），不允许收购商办公寓。同时，须对标的项目进行“整栋、整单元”收购，原则上不允许收购零散房源。贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。
4、利用贷款购买的房屋须是法律关系清晰、已竣工验收的房屋。在贷款存续期内，不能改变房屋租赁用途。
5、这笔借款期限长达30年，只要租金能覆盖利息，基本可以被看作永续债，只付息、不还本，既能有效缓解城市政府筹集保租房的指标压力，还能减少当地的商品房库存。更重要的是，短期内，地方政府能通过城投平台融到一笔钱，缓解现金流。
很显然，央行创设“住房租赁团体购房贷款”，是为了推动房地产去库存。
而地方政府优先收购的房源，肯定是地方国企、城投平台库存的房屋，所以它还有利于降低地方负债，以及保运转（比如给公务员、老师发工资）。
所以这笔贷款，对于不少城市相当于“救命钱”。相信未来规模会扩大，把更多城市纳入其中，最终规模或许会上万亿。
消息四，央行在刚刚过去的12月，给四大政策性银行发放了3500亿的“抵押补充贷款”（PSL），主要支持包括城中村改造、保障房建设在内的三大工程。
此前我在文章里分析过，这是央行历史上单月发放PSL金额第三高，而PSL是基础货币，可以通过货币乘数（目前是8倍）衍生出更多广义货币M2。
PSL+城中村改造（必须净地出让）+房票安置，就是新一轮货币棚改，有利于楼市去库存、提升中心城区地价，促进房地产走牛。
总之，为了拉动经济、创造就业，也为了促进房地产行业健康发展，国家连续出台了一系列新政。
随着政策力度加大，楼市有望在2024年触底。