2024-04-10
财商
出品｜搜狐地产&焦点财经
编辑｜吴亚
4月10日，上海易居房地产研究院发布最新的《22城二手房成交报告》。
《报告》选取全国 22 个重点城市在今年3月份及一季度的二手住宅交易行情进行检测，统计显示，今年3月，成交套数为152572套，环比增长112%；但同比仍减少32%。
“观察历史数据，二手房交易总体处于偏高位水平，说明市场呈现复苏的良好态势。”但《报告》也指出，本轮交易拉升和二手房价格持续下跌有关。
“历史上二手房价格泡沫曾高达58%，当前价格泡沫基本消除，其反过来又使得今年认购二手房的性价比在提高。”《报告》指出。
谈及未来二手房市场走势，《报告》认为，市场虽有波动但趋势向好，来自政策及价格的调整，推动市场交易；在去“泡沫”进程持续的当下，盘活市场仍需多措并举，破解二手房高库存问题，推动市场交易行情。
“二手房泡沫现已基本消除”
就单个城市成交来看，《报告》显示西安、杭州表现较好，3月二手房同比增速达63%、55%，排名靠前。
以杭州为例，该城在3月14日发布楼市新政，从加大住房保障力度、优化二手住房限购政策、优化增值税征免年限、加快城市有机更新、落实房地产融资协调机制等方面进一步完善房地产市场调控。
而从政策出台的背景来看，截至2023年底，杭州新房的库存健康，库存出清周期仅10个月；同期二手住宅住宅挂牌量已近14万套，库存压力较大。
再看市场成交，来自诸葛数据研究中心数据显示，今年1-2月杭州新建商品住宅、二手住宅分别成交5894套、6875套，较去年同期分别下跌64.5%、21.4%。
同期，杭州二手住宅成交占住宅总成交量比重达到54.8%，叠加挂牌量居高不下，通畅二手房交易链条势在必行。
2024年3月全国19城二手住宅成交套数同比增速，图片来源：上海易居《22城二手房成交报告》
此前，在今年4月初各地陆续发布的数据中，也曾体现出二手房市场复苏的态势。
房地产界有一种说法，1.5万套是二手房交易的“荣枯线”，2.1万套则是“阳春线”；高于1.5万套，说明市场上行；高于2.1万套，说明市场火爆，反之亦然。
根据4月初上海中原地产发布的数据，3月单月上海二手住宅成交1.85万套，环比增加170.22%，突破1.5万套的荣枯线，“楼市小阳春”迎翘尾行情。
该机构指出，3月上海二手房市场出现活跃走势，不仅在挂牌动力有所提升，并且买家入市意愿增强，交易节奏加快，突破1.8万套的成交是去年4月以来的新高。
不过也有分析指出，上海3月的二手房成交存在“以价换量”的情况，当下交易量是以房东愿意降价换来的，短期这种预期暂时无法改变，预计未来成交价格还会继续走低。
3月北京二手房网签为14280套，环比上涨125.5%，也远高于1.2万套的“荣枯线”；不过，市场分析普遍认为，“入学购房”等季节因素、叠加“离婚购房”等楼市新政，才带来这一特殊节点的波动幅度。
那些因素助推3月二手房市场的成交？《报告》认为，从供给层面来看，挂牌量有所增加，带来了好房源的增加，客观上吸引了部分购房者入市。尤其是大城市的好学区和好户型的二手房，市场表现较好。
从需求层面来看，各地二手房利好政策持续增加，包括取消限购、交易税费和中介费用持续降低、“以旧换新”等，客观上有助于二手房市场的活跃。
不可忽略的还有价格因素，《报告》指出，“二手房价格持续调整，如部分房东调整预期降价力度大，也使得一些二手房交易周期缩短，加快交易数据网签。”
《报告》认为，最近几年一线城市二手房价格虚高现象比较明显，和实际感受非常一致。同时此类城市中，老破小的二手房价格“泡沫”最大。考虑到各地实际网签的二手房价格数据比较稳定，因此《报告》选取了“一线城市老破小类型的二手房价格”，来呈现价格因素对成交的影响。
《报告》发现，观察历时数据来看，一线城市“老破小”类型的二手房价格从2016 年初开始拉升，2016-2018年其价格涨涨跌跌，总体幅度是可控的，基本上属于“泡沫”不严重的阶段。
但到了2018 底和2019 年初，二手房价格开始拉升。其中2018 年四季度为39454 元/平方米，而到了 2021年一季度为62284元/平方米，这也是二手房价格的历史最高点。
到了2024年一季度，其价格为41622 元/平方米。对比下来有两个重要特征：一是目前价格基本回落到2018 年底的水平，但略高于 2016年-2017 年水平；二是相比历史最高点缩水了 33%。
一线城市“老破小”二手住宅价格泡沫，图片来源：上海易居《22城二手房成交报告》
用“二手房价格泡沫”这一公示来看，2019年开始不断“吹大”，从 20%持续扩大到2021年一季度的历史高点即 58%，随后该“泡沫”持续变小，到了今年一季度仅为 5%。
“历时三年时间一线城市‘老破小’二手房价格泡沫基本消除，二手房价格回归健康状态。其很大程度上也代表了全国二手房价格泡沫的基本消除。”《报告》给出结论。
“去泡沫”这样的词在二手房市场并不罕见，还有一种普遍的市场说法则是“价格修正”。国家统计局3月15日数据显示，2月70城二手房价格环比上涨城市仅为2个，分别是昆明和无锡上涨0.4%、0.2%；而武汉以跌幅1.5%领跌，厦门、秦皇岛、平顶山跌幅1.1%。
改善迹象仍在，但价格下跌仍为主流，修复步伐缓慢。另从2月的下跌城市数占比来看，二手房价格下行压力要略大于新房。
但二手房市场仍整体处于成交复苏的阶段，根据贝壳研究院在今年1月发布的年度报告，2023年全年，中国新房市场交易规模下滑，新建商品住宅销售面积为9.5亿平方米，同比下降8.2%；销售金额约10.3万亿元，同比下降6.0%。
但同期，二手房市场成交面积约5.7亿平方米、成交金额约7.1万亿元，分别同比增长44%和30%，购房总需求并未减少。
“提振二手房是打通房屋市场交易堵点的重要体现”
展望后市，《报告》认为仍需多措并举盘活市场。2022年以来，得益于楼市政策“工具箱”的推动，各地“因城施策”。
最新数据显示，仅2023年各地累计出台的楼市新政就达751次，涉及新房市场、二手房市场，取消限购、取消限贷、取消限售等多个纬度。
4月初，郑州加入二手房“以旧换新”的行列。国资入场、城投唱主角、政府搭平台，由城投收购存量二手房然后改造为保障性租赁住房，该地计划在今年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套的目标。
来自中指研究院数据显示，2023年以来，已有超30城出台举措支持“以旧换新”；搜狐财经梳理发现，市场上共有三种模式，一种为由中介或者开发商主导的自由换购，一种为由政府或中介机构推出的平台换购以加速一二手房联动流通，余下的便是郑州模式的国资收购卖旧”的房屋作为保障房或人才房，以促进二手房市场的盘活。
在易居研究院研究总监严跃进看来，“房地产市场的堵点在哪？表面看是市场信心或价格走势，其实本质上还是和资金有关系。”
“要真正启动房地产市场，除了一部分兜里资金充裕的购房者和非常刚需的购房者，还有一部分就是手上有二手房房源的房东。”在他看来，二手房只要卖掉了，市场上的购房资金能力会明显提振，可撬动新房认购市场。
“提振二手房，是打通房屋交易市场堵点的重要体现。从这个角度看，当前二手房的价格出现了深度调整，对各地市场来讲也是一种启发。”他解释到，各地要积极引导购房者认购一些好的二手房，包括好户型、好地段、总价低或者学区房好的房源。
“挖掘每套二手房背后的使用价值，真正促进二手房交易活跃，进而促进‘二手房活跃箭-一手房活跃-房企债务问题化解-房企购地端活跃’的链条顺畅。”他指出。